Kira ilişkisi, gerek bireysel hayatımızda gerekse ticari faaliyetlerde sık karşılaşılan ve sürekliliği olan bir hukuki ilişkidir. Kiracının kiralananı kullanma hakkı, kiraya verenin ise kira bedelini alma hakkı bu ilişkinin temel taşlarını oluşturur. Ancak zaman zaman bu ilişki çekişmeli hale gelir ve tahliye süreci gündeme gelir. Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında bazı genel ve özel hükümlere bağlanmıştır.
Kiracının Tahliyesi
1. Kiracının Bildirim Yoluyla Tahliyesi
Bildirim yoluyla tahliye, genellikle kira süresinin sonunda veya on yıllık uzama süresinin tamamlanması gibi hallerde kiraya verenin yazılı bir bildirimde bulunarak kiracıyı tahliye etme yoluna gitmesidir. Bu yol, dava açmadan önce başvurulabilecek barışçıl bir tahliye yöntemidir.
1.1. On Yılı Geçen Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, her kira yılının sonunda, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir (TBK m.328, m.347). On yıllık sürenin sonunda, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu durumda:
-
Kiraya veren, en az üç ay öncesinden yazılı bildirimle kira sözleşmesini sona erdirmelidir.
-
Bu bildirim, uzama yılının sonuna kadar geçerlidir.
Bu tahliye yolu, kiraya verenin ihtiyacı ya da başka bir tahliye nedeni olmaksızın sadece sürenin dolmasına dayalı olarak kullanılabilir.
1.2. On Yılı Geçen Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye
Belirli süreli kira sözleşmeleri, süresi sonunda kendiliğinden sona ermez. Aksine, kiracı tarafından feshedilmediği sürece aynı koşullarla uzamış sayılır (TBK m.347/1). Ancak kira sözleşmesi 10 yıl boyunca uzamışsa:
-
Kiraya veren, her uzama yılının sonunda en az üç ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
-
Bu hak, yalnızca on yıl ve sonrasındaki uzama dönemleri için geçerlidir.
Bu durumda da herhangi bir özel tahliye sebebine dayanma zorunluluğu bulunmamaktadır.
2. Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi
Kiraya veren, bazı durumlarda bildirimle değil, doğrudan mahkemeye başvurarak dava yoluyla kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durumlar genellikle kiraya verenin kişisel veya ekonomik ihtiyaçlarına dayanır.
2.1. Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun veya üstsoyunun konut ihtiyacı varsa, kira süresinin sonunda tahliye davası açabilir (TBK m.350). Bu ihtiyacın:
Konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında, kiraya verenin başka bir konutunun olmaması veya mevcut konutunun ihtiyacı karşılamaya elverişli olmaması gerekir.
2.2. Kiraya Verenin İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
Konut ihtiyacına benzer şekilde, kiraya verenin veya yakınlarının işyeri ihtiyacı da tahliye sebebi olabilir. Burada da ihtiyaç:
Yargıtay uygulamaları, işyeri ihtiyacının da aynı konut ihtiyacında olduğu gibi objektif kriterlere dayanması gerektiğini kabul etmektedir.
2.3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiralananı sonradan edinen kişi, eğer kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için ihtiyaç varsa, edinim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtarda bulunmak kaydıyla 6 ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m.351).
Bu hüküm, mülkiyet hakkının korunması amacıyla düzenlenmiştir. Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığı konusundadır.
2.4. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye
Kiralananın esaslı şekilde onarılması, yeniden inşası veya imar uygulaması nedeniyle kullanımının mümkün olmaması halinde kiraya veren tahliye davası açabilir (TBK m.350/2).
Dava açma süresi, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde başlamalıdır.
2.5. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
Kiracı, kira ilişkisi başladıktan sonra kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse, bu tarihten itibaren en geç bir ay içinde icra takibi yapılabilir veya dava açılabilir (TBK m.352/1).
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için:
Bu husus, Yargıtay içtihatlarında sürekli vurgulanmaktadır.
2.6. Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Bir kira yılı içinde kiracı, kira bedelini zamanında ödemez ve kiraya veren iki kez haklı ihtarda bulunmak zorunda kalırsa, kira süresinin sonunda tahliye davası açabilir (TBK m.352/2).
-
Burada önemli olan, her iki ihtarın da aynı kira yılı içinde yapılmış olmasıdır.
-
İhtarlar yazılı ve noter ya da taahhütlü mektupla yapılmalıdır.
Yargıtay’a göre, gecikmenin “önemli ölçüde” olması gerekmemekte, ödeme tarihinin geçmesi yeterlidir.
2.7. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye
TBK m.352/3’e göre, kiracının veya eşinin, aynı ilçe veya beldede oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde, sözleşme sona erdiğinde tahliye davası açılabilir.
-
Bu durum, kiraya verenin ihtiyacına dayanmasa da, objektif bir tahliye nedenidir.
-
Konutun oturulabilir durumda olması ve tapuda kayıtlı olması aranır.
3. Dava Yoluyla Özel Tahliye Sebeplerinin Sınırlı Olması
TBK, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunmasını esas aldığı için tahliye nedenleri sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Kiraya verenin keyfi gerekçelerle tahliye talep etmesi mümkün değildir. Bu nedenlerin dışında başka bir gerekçeye dayanılarak tahliye davası açılamaz.
4. Yazılı Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracılar İçin Tahliye Davaları
Yazılı kira sözleşmesi bulunmayan kiracılar da TBK hükümlerine tabidir. Kiraya veren, kira ilişkisinin varlığını:
Bu durumda da tahliye için TBK’daki sınırlı nedenlere dayanılması gerekir. Ancak ispat sorunu nedeniyle bu davalarda süreç daha karmaşık hale gelebilir.
5. Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiracının tahliyesine ilişkin davalarda:
Bu kurallar, HMK ve TBK’nın amir hükümleri gereğince belirlenmiştir. Usule uygun açılmayan davalar usulden reddedilir.
Sonuç
Kiracının tahliyesi konusu, hem mülkiyet hakkı hem de barınma hakkı gibi temel anayasal değerleri ilgilendiren karmaşık bir süreçtir. Türk Borçlar Kanunu, bu süreci hem kiracıyı hem de kiraya vereni koruyacak şekilde dengeli düzenlemelerle belirlemiştir. Ancak uygulamada çoğu zaman, bu dengenin iyi kurulması, sürecin usulüne uygun yürütülmesi ve hak kayıplarının önlenmesi adına hukuki yardım alınması önerilmektedir.
