Kentsel Dönüşüm Hukuku: Riskli Yapı Tespiti, Kira Yardımı ve Davalar

Giriş

Türkiye, deprem gerçeğiyle yaşayan bir ülkedir. Özellikle 1999 Marmara Depremi ve 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş Depremleri, güvenli konutların önemini bir kez daha ortaya koymuştur. Eski, yıpranmış ve deprem riski taşıyan yapıların yıkılarak yeniden inşa edilmesi süreci kentsel dönüşüm olarak adlandırılmaktadır.

Kentsel dönüşüm sadece teknik bir inşaat meselesi değildir; aynı zamanda mülkiyet hakkı, kira yardımı, müteahhit sözleşmeleri, riskli yapı tespitine itiraz, tahliye süreçleri ve dava yollarını kapsayan bir hukuki süreçtir. Bu nedenle kentsel dönüşüm hukuku, vatandaşların haklarını korumak ve olası mağduriyetlerin önüne geçmek için hayati öneme sahiptir.

1. Kentsel Dönüşüm Hukuku Nedir?

Kentsel dönüşüm hukuku, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmeliklere dayanır. Bu hukuk dalı, deprem riski taşıyan binaların yenilenmesi sürecinde vatandaşların mülkiyet hakkını korumak, kira yardımı ve finansman süreçlerini düzenlemek, müteahhit ile malik arasındaki ilişkileri güvence altına almak amacıyla geliştirilmiştir.

1.1. Hukuki Dayanaklar

  • Anayasa (m.35 ve m.56): Mülkiyet hakkı ve sağlıklı çevrede yaşama hakkı.

  • 6306 sayılı Kanun: Riskli alan ve riskli yapıların yenilenmesi.

  • Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliği: Süreçlerin işleyişi.

  • Kira Yardımı Yönetmeliği: Malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahiplerine yapılacak destekler.

2. Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

2.1. Başvuru Süreci

Kentsel dönüşümün ilk aşaması binanın riskli olup olmadığının belirlenmesidir. Bunun için:

  • Malikler veya kanuni temsilciler, lisanslı kuruluşlara başvurur.

  • Binadan karot örnekleri alınır ve laboratuvar testleri yapılır.

  • Rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne iletilir.

2.2. İtiraz Hakkı

Malikler, riskli yapı raporuna karşı 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversitelerden seçilen teknik heyet tarafından değerlendirilir.

2.3. Yargı Yolu

Riskli yapı kararı kesinleşirse, malikler idari yargıda iptal davası açabilir. Ancak Danıştay’ın yerleşik kararlarına göre, deprem güvenliği kamu yararı kapsamında olduğundan iptal talepleri genellikle reddedilmektedir.

3. Yıkım ve Tahliye Süreci

3.1. 60 Günlük Süre

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde maliklere 60 gün içinde binayı boşaltmaları için süre verilir. Bu süre sonunda tahliye yapılmazsa idare resen yıkım yapabilir.

3.2. Tahliye Zorunluluğu

Kiracılar ve malik olmayan kullanıcılar da bu süreçte tahliye edilmek zorundadır. Aksi durumda idari ve icrai işlemler uygulanır.

3.3. Uygulamada Sorunlar

  • Kiracıların mağduriyeti,

  • Yıkım süresinin uzaması,

  • Maliklerin anlaşmazlıkları nedeniyle gecikmeler.

4. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı 2025

4.1. Kimler Yararlanabilir?

  • Malikler,

  • Kiracılar,

  • Sınırlı ayni hak sahipleri.

4.2. Yardım Türleri

  • Kira yardımı (aylık ödenir, 18 aya kadar sürebilir),

  • Taşınma yardımı,

  • Faiz destekli kredi.

4.3. 2025 Kira Yardımı Tutarları

2025 itibarıyla kira yardımları şehir bazında farklılık göstermektedir. Büyükşehirlerde yardımlar daha yüksek, küçük şehirlerde daha düşüktür.

Vatandaşların en sık yaptığı arama: “Kentsel dönüşüm kira yardımı 2025 ne kadar?” – Bu nedenle kira yardımı güncel tutarlarının avukat veya Çevre, Şehircilik İl Müdürlüğü aracılığıyla öğrenilmesi gerekir.

5. Kentsel Dönüşümde Üçte İki Çoğunluk Kuralı

Kentsel dönüşümde kararlar, kat maliklerinin üçte iki çoğunluğu ile alınır.

5.1. Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur?

  • Karara katılmayan azınlık maliklerin payları açık artırmaya çıkarılır.

  • Satış gerçekleşmezse Bakanlık veya TOKİ’ye devredilir.

5.2. Hukuki Tartışmalar

Azınlık maliklerin mülkiyet hakkı Anayasa ile güvence altındadır. Ancak kamu yararı gerekçesiyle çoğunluk iradesi üstün tutulmaktadır. Bu noktada en çok dava açılan konulardan biridir.

6. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Müteahhit Sorunları

6.1. Sözleşmenin Önemi

Malikler genellikle müteahhitlerle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalar. Bu sözleşme mutlaka noterde yapılmalı ve tapuya şerh verilmelidir.

6.2. Sözleşmede Bulunması Gereken Maddeler

  • İnşaatın teslim süresi,

  • Cezai şart,

  • Teknik şartnameler,

  • Gecikme halinde maliklerin hakları.

6.3. Uygulamadaki Sorunlar

  • Müteahhidin inşaatı yarım bırakması,

  • Teslim süresinin aşılması,

  • Eksik veya kusurlu imalat.

7. Kentsel Dönüşüm Davaları

Kentsel dönüşüm sürecinde en sık görülen davalar şunlardır:

  • Riskli yapı tespitine itiraz davaları

  • Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacak ve tazminat davaları

  • Müteahhidin temerrüdü nedeniyle açılan fesih davaları

  • Üçte iki çoğunluğa katılmayan maliklere yönelik dava süreçleri

  • Tahliye ve icra davaları

8. Avukatın Rolü

Kentsel dönüşüm süreci, vatandaşlar için karmaşık bir hukuki yolculuktur. Bu nedenle kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmak ciddi avantaj sağlar.

Avukat;

  • Riskli yapı raporuna itiraz sürecini yürütür,

  • Kat karşılığı inşaat sözleşmesini hazırlar,

  • Müteahhit ile yaşanan anlaşmazlıkta dava açar,

  • Malikler arasındaki ihtilaflarda arabuluculuk yapar,

  • Kira yardımı başvurularında danışmanlık verir.

9. Sonuç

Kentsel dönüşüm, Türkiye için bir zorunluluk haline gelmiştir. Ancak bu süreç yalnızca binaların yenilenmesinden ibaret değildir; maliklerin haklarının korunması, kira yardımı, müteahhit sözleşmeleri ve dava süreçleri açısından son derece hukuki bir süreçtir.

Vatandaşların mağdur olmaması için:

  • Riskli yapı tespitinden itibaren süreci bir avukatla yürütmesi,

  • Müteahhit seçiminde dikkatli olunması,

  • Kat karşılığı sözleşmelerin profesyonelce hazırlanması,

  • Üçte iki çoğunluk ve kira yardımı gibi konularda haklarının bilinmesi gerekir.